商铺投资决策中的税收分析

更新时间：2023-07-14 09:07:50点击次数：3722次

商铺购置决策税收分析

经常有人咨询这样一个问题，我是以个人名义还是以公司的名义来购置商铺？其实质也就是税收成本的问题，税收分三个阶段，分别是购置阶段、持有阶段和处置阶段，全面分析三个阶段的税收情况后，就可以做出最优的决策了。

分析前做一些基本假设，商铺是直接从开发公司（一般纳税人）处购买；持有商铺的目的是为了出租；税种和税率是基于目前的政策，未考虑产权登记费、交易手续费、评估费等非税收的成本。

为了更详细测算税收成本，公司进一步细分为增值税一般纳税人和小规模纳税人，现列表分析如下：

阶段	税种	计税依据	税率或税额			税收优惠
阶段	税种	计税依据	个人	小规模	一般纳税人	税收优惠
购置阶段	契税	购置总价	4%
	印花税	购置总价	万分之五			个人和小规模纳税人可以减征50%
	增值税	不含增值税的购置价			-9%
持有阶段	房产税		12%			个人和小规模纳税人可以减征50%
	土地使用税	土地使用证载面积	按面积定额征收			个人和小规模纳税人可以减征50%
	印花税	每年的租金额	租金的千分之一			个人和小规模纳税人可以减征50%
	增值税	不含增值税的年租金额	5%	5%	9%	个人和小规模纳税人月租金低于15万的免征增值税
	城建税	实缴的增值税	市区7%、县镇5%、其他1%			个人和小规模纳税人可以减征50%
	教育费附加	实缴的增值税	3%			个人和小规模纳税人可以减征50%
	地方教育附加	实缴的增值税	2%			个人和小规模纳税人可以减征50%
	个人所得税	租金－合理的成本－20%*租金	20%
	企业所得税	租金－印花税－房产税－折旧		25%		小微企业有优惠政策，利润总额300万以下的税率为5%
处置阶段	印花税	售价	万分之五			个人和小规模纳税人可以减征50%
	土地增值税	增值额（收入－可扣除项目）	30%、40%、50%、60%
	增值税	房产增值部分	5%	5%	9%
	城建税	实缴的增值税	市区7%、县镇5%、其他1%			个人和小规模纳税人可以减征50%
	教育费附加	实缴的增值税	3%			个人和小规模纳税人可以减征50%
	地方教育附加	实缴的增值税	2%			个人和小规模纳税人可以减征50%
	个人所得税	售价－原购置价－相关的税费	20%
	企业所得税	售价－净值－相关的税费		25%		小微企业有优惠政策，利润总额300万以下的税率为5%

通过上述分析，我们建议：

如果公司存在高额的利润，可以考虑以公司名义购置，不仅能抵减企业所得税，如果是一般纳税人，还有9%增值税可以抵扣，无形中降低了采购成本。

针对商用地产来说，虽然对个人没有税收优惠，但个人投资在税收征管上，目前有一定的疏漏，短期内可以获取较高的租金收益。

公司投资的商业地产，最后公司清算时都要将收益分配到个人，这里还有20%的财产转让个人所得税要缴。从长远来看，如果没有其他特殊的考虑，个人持有更合适。

(编辑：dzcpa)